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后烧钱时代智能化、差异化成为共享办公的新探索

[日期:2018-11-15] 来源:网络  作者: [字体: ]

  2015年,伴随着“双创”的兴起,在共享经济的大潮下,共享办公空间从无到有开始了一路狂奔。不仅WeWork,优客工场、纳什空间、氪空间等行业巨头纷纷跑马圈地,扩张着势力范围。在各地政府的支持下,共享办公也吸引了众多创业者和汹涌资本的关注。各地的共享办公平台不断涌现,以各种名义做众创。有的是为了政府补贴,有的则是凑热闹,甚至很多孵化器都打着共享办公的标签出现,全国范围内的共享办公平台很快就超过了上万家。

  但与共享单车类似,百家争鸣仅两年后,2017年开始,共享办公行业就迎来了洗牌,倒闭、关门、并购重组,层出不穷。随着金融水龙头的持续收紧,大量的共享办公平台在烧光了最初的投资资金后陷入经营困境。相比之下仅有几个头部玩家的日子依旧有声有色,融资、扩张两不耽误。

  仲量联行的报告数据显示,2018年第二季度,联合办公整体品牌数量增速放缓,但绝对增量相对可观,行业的市场资源、资本、业务等越来越向头部企业集中。毕竟市场涌动、资本狂热只是一时,如何长久地赚钱才是好生意的基础。如今,面对共享办公的下半场,头部玩家们开始思考如何布局共享办公的未来,提高盈利能力,创新新模式,加入智能科技等,头部玩家们希望借此探索出未来发展的新道路。

  扩规模:寡头玩家的增量游戏

  近日,在鸟巢附近的纳什空间旗舰店里,纳什空间创始人张剑宣布纳什空间签下世纪财富中心面积8000余平方米的办公空间,在CBD商圈办公社区再落一子,也为纳什空间迈进百万平方米时代正式拉开序幕。

  “没有不争体量的。”纳什空间联合创始人表示,从体量上来说,纳什空间已经是超大规模的共享办公企业,也是国内共享办公平台中第一个完成管理百万平方米规模的企业。

  据公开资料,纳什空间已经完成了五个城市布局、运营面积达到了100万平方米,共计有14000家入驻企业、10万+工位数量,成为行业规模最大的联合办公运营商。

  不仅是纳什空间,优客工场10月份完成了对方糖小镇的并购,还在 8 月和 9 月前后并购和收购了智能化办公平台火箭科技和大观建筑。并在近期完成了 2 亿美元 D 轮融资后,开始寻找海外收购机会。

  氪空间则在不久前签约了北京CBD甲级写字楼财富中心大厦,将在大厦内40和41两层打造出5000余平方米的联合办公空间。这是氪空间在国贸商圈的第六个社区,开业后将与氪空间中海广场、大都会、海航实业大厦、慈云寺、大成国际五个CBD区域的已开业社区协同,驱动该区域办公空间的升级,为区域内企业提供更加优质高效、灵活舒适的办公解决方案。

  很显然,在纳什空间、优客工场、氪空间等企业不断释放扩张信息的背后是共享办公寡头玩家们强大的融资能力。6月份,纳什空间宣布获得近5亿元人民币的B+轮融资;优客工场获得D轮融资;7月份,WeWork中国则宣布获得5亿美元B轮融资;8月份,梦想加宣布获得1.2亿美元C轮融资。

  正是在资本的支持下,共享办公的游戏方式也在开始变化。最初的地点选择主要以产业园区或城市边缘地带的写字楼为主,但随着市场的认可度提升,联合办公空间已经从产业园区、低端写字楼等成本低廉的区域,逐渐向城市地标性商办建筑内扩张。

  比如,越来越多的联合办公空间开始选择入驻城市CBD、金融中心区域的高端写字楼、购物中心、综合体等。联合办公空间向高低两端渗透,尤其是向高端迸发的趋势越来越明显。

  这样强势发展的背后必然带来剧烈的洗牌。“一开始的时候,大家以各种名义做众创,有的是为了政府补贴,有的则是凑热闹。随后,行业洗牌还是很明显的。倒闭、关门,市场开始呈现优胜劣汰的整合。整合之后就会形成像马拉松一样的赛跑,会形成不同的集团效应,头部效应显现。”张剑表示。

  同时,行业的合并潮加速,头部力量逐步显现。2018年1月份,优客工场全资收购洪泰创新空间;裸心社收购澳大利亚办公空间品牌Gravity;3月份,优客工场宣布与无界空间合并,并收购wedo联合创业社;同月,WeWork中国收购裸心社;7月,优客工场与Workingdom进行合并,与爱特众创达成并购合作意向等。这意味着,小型的联合办公空间运营商将面临淘汰或被兼并的命运。

  和任何一个新兴行业一样,经历了最初的百家争鸣,大多数玩家开始离开,剩下寡头们则继续壮大,也同时改变了整个游戏的玩法。

  求利润:从吃差价到赚服务

  首当其冲的改变,就是对于盈利的追求。毕竟烧投资人的钱只是暂时的,看得见的盈利模式才是长远发展的保障。

  其实,共享办公在最初仅仅是一个赚差价的生意,低价拿到写字楼,改造后再出租,赚取差价。这种模式的进入门槛极低,只要能低价拿到写字楼再通过服务、创意、运营、差异化等创造出空间的增值,就能赚取租金的差价。有业内人士便表示,如果将一个租金在5元/平方米/天的乙级写字楼改造成共享办公,其租金可以达到7-12元/平方米/天,甚至是更高的水平。但现在,仅仅有关系拿到低租金的共享办公平台,已经很难“活下去了”。

  数据显示,联合办公出租率平均达到85%时才能保持盈亏平衡,但单体项目85%的出租率并不容易做到。大部分的共享办公空间的实际出租率都达不到80%,标杆企业的出租率也将将超过80%。根据公开资料显示,即便项目大多数位于城市核心商圈, SOHO 3Q的平均出租率也仅有88%,氪空间的出租率达到94%,优客工场、纳什空间的出租率行业最高,均为95%。这使得大量共享办公企业开始改变仅依靠租金的模式。

  其实业内都明白,共享办公的“租金”模式是行业的过渡期,未来一定是要提供全流程的企业服务。纳什空间联合创始人史志隽表示,行业里的共识是:共享办公不比房地产行业,挣不了快钱,一点点把规模做大才有溢价空间,规模也是头部企业做大做强的基础。纳什空间如今能做到盈利,除了传统的工位收入做基础,共享办公已发展到了以创新研发、生态构建为主导的阶段,未入住企业提供智能办公支持和全链条的服务成了工位之外另外的重要收入。

  根据WeWork的公开资料显示,2014年租金收入占到了其总体收入的 93.33%,融资报告中预计在2018年,整体租金收入会占到整体的87.27%,服务型收入从6.67% 增加到12.73%。

  可见,服务收入成了共享办公盈利与否的重要指标。不久前刚完成B轮融资,主打科技办公的“梦想加”也是差异化突围的样本之一,它不只提供用户办公场所,还有一体化智能商业办公服务解决方案。据了解,其在北京的共享办公空间工位月租为1800-2200元。

  “租金+”已经成为了很多共享办公企业关注的焦点,他们认为,围绕空间入口能够不断附加新的收入。

  业内人士认为,未来,办公空间从资产属性变成服务属性,商业模式从租金导向变成流量导向,属性从地产属性变成平台属性。特别是做平台,需要为这一类客户提供综合性服务,然后有多次服务,并把它变成一种可以输出的服务模式。

  一位办公空间的运营负责人告诉北京青年报记者,以往的用户对办公空间的需求通常隐含了对区位、装修等因素的考量,但这种通过租金上涨赚取收益的实际空间非常有限。不过,由于地缘关系,空间运营者和租户的关系更加密切,在时间成本越来越被重视的当下,当空间运营者直接能解决他们对于服务的需求、社交的需求等,这就成了他们增加盈利点与提高品牌溢价的绝佳途径。

  比如氪空间就通过孵化服务、广告售卖、会员体系等拿到了超20%占比的收益;优客工场通过贩卖包含会议室使用时间等会员包的服务,拿到了近8%的非桌子收入,并希望在明年上半年尽快超过10%;纳什空间也提供包括路演、社交互动、投融资、产品推介等服务。

  业内人士认为,共享办公企业正在通过提供空间,将优秀的创业团队吸引进入,近距离观察这些团队的行为方式,集中提供辅导服务、集中组织创投对接。这样下来,一个成功项目的投资回报要远大于提供空间而来的租金收入。

  另外,随着办公空间规模的扩大,办公成本也在下降。据不完全统计,在入驻企业的数据中,纳什空间和优客工场的入驻企业量都接近上万级别,氪空间的入驻企业也达到了3000多家;在会员数量方面,合并多家共享办公企业后的优客工场会员数超过20万、纳什空间的会员数超过10万。这些显现的数据,都在展示一家共享办公企业背后的服务能力。

  联合办公分析师就指出,联合办公空间需要实现各类资源的整合,上下游产业的打通,做好客户所需的产业对接,从而构建企业服务的生态体系,进一步增强增值盈利能力。

  换模式: “共享”同时增加“独立”

  在盈利方式的升级之外,共享办公实际上已经不仅仅是共享工位的模式,也开始迎合国人内敛的性格,更多地加入了“独立”内容。

  其实共享办公是从美国引入的舶来品,但在经过了几年国内的落地后,更多的共享办公平台意识到,单纯全开放、全共享的模式并不适用于中国。因为中国企业和欧美企业在对办公空间的选择上有巨大的差异,中国中小企业主更钟爱有私密性的办公空间。

  纳什空间创始人兼CEO张剑就表示,集中式的联合办公模式是一个很好的形态和理念,也是这个行业的发展趋势。但是中国和美国目前所处的阶段不一,文化、审美能力、服务水平都有很大的差异,所以国内的联合办公产品在模式照搬过来后并不能完全适应国内的发展。

  针对于此,纳什空间提出了“独立+联合”的共享办公新模式。在这一模式中,既保留更加符合国人办公习惯的独立空间,同时又配套了联合办公的共享服务,非常好地满足了小企业需要共享、交流,又追求独立、私密的需求。其主打产品“超级工作室”提供带有联合办公配套的独立办公室,采用一体化装修方式,使得租户能够快速拎包入驻,办公面积在80平方米到200平方米之间,实现“独立办公+联合服务”的办公生态。据相关负责人介绍,在北京,目前可选的超级工作室覆盖了方庄、CBD、亚奥、国贸等各大核心商圈,大概就有1000多个,出租率在90%左右。

  同时,在模式创新方面,优客工场也走在前列,率先在行业内成立第一家企业科协,整合优客工场生态资源,同时打造了“全球INS大会”这一双创领域的活动IP。另一个行业巨头氪空间则从新媒体创业母体中脱离出来,转换为共享办公空间。

  成立于2016年的Distrii办伴已在两个国家、四个城市、30个热门商圈布局,其创始人,也是绿地前执行副总裁胡京就认为,未来的办公市场将像今天的酒店行业一样出现办公运营商——一个专门运营办公空间的机构。“办公行业将从业主自持办公物业自行招租的方式,逐步转变成业主持有物业,办公运营商招租运营的模式。”他说,从这个角度看,这种办公不是共享办公而是连锁办公。胡京认为,连锁办公行业的市场规模更大。“从市场来看,旅客人数可能只有办公人数的十分之一,以首旅如家3000家酒店计算,未来连锁办公行业巨头的门店数量将有数万家。”

  相比之下,在本土化的改造过程中,WeWork就逊色了很多。业内分析人士就表示,WeWork中国虽然获得了巨额融资,但是中国的本土企业对WeWork中国却并不认可,其中很大的问题就是WeWork中国不接地气,让中国的创业者望而却步。

  拼未来:办公智能化成为各家关注焦点

  在模式与盈利之外,共享办公另一个探索的就是未来发展的路径。对此各家企业可以说模式不一、方法不同,但是几乎都在做同样的一件事情——拥抱互联网、探索办公智能化。智能化办公甚至被认为是对于未来机遇的重要把握。

  业内人士也指出,当下共享办公市场融资洗牌并购的热潮不断加剧,以往靠扩张、靠融资的竞争方式已经难以为继,共享办公的下半场将是产品的比拼,而依托于人工智能和大数据的方式为共享办公场景赋能,有望打破现有的竞争格局,找到新的爆发增长点。

  在办公智能化方面,创始人中有浓厚互联网背景的纳什空间一直走在前列。史志隽就对北青报记者表示,在接下来的五年中,所有的空间都将是智能化、客户所有的界面都是互联网化,让办公设备成为新的流量入口,在空间中挖掘更多的场景。

  不仅如此,根据纳什空间的调查,不管是出于提升办公效率的角度,还是对节约成本的顾及,快速发展中的企业普遍对智能办公服务体系有很大的需求,而且未来会越来越大,解决这一问题的关键正在于房地产科技。

  “纳什空间累计服务了超过12000家企业,每家企业对于服务的要求又不一样,如何能够满足他们的个性化需求呢?”史志隽解释道,和其他类型企业相比,共享办公最大的优势是能够在基于空间服务基础之上获得大量的办公大数据。这些大数据能够为入驻企业画像,再在此基础上提供基于客户画像的个性化服务,更好地匹配他们的需求。

  史志隽还预计,面对房地产科技的来袭,共享办公服务企业应该积极应变,拿出切实可行的措施来,而跟不上这一轮智能升级的共享办公服务企业,则将极有可能被淘汰掉。

  与纳什空间类似,万科出身的毛大庆同样注重科技对于共享办公平台的作用。优客工场也推出了名为“优鲜集”的App。此外还在近期收购了智能化办公平台火箭科技,并投资了省广众烁。据介绍,省广集团孵化的数字整合营销公司省广众烁将与优客工场一起,发挥各自资源优势、技术优势及经验优势,共同构建以共享办公空间为核心的智能化商业社群生态。

  不同于纳什空间自己打造科技办公系统,资金实力雄厚的优客工场通过收购与合作这条路,也打造出了自己的智能化办公体系。

 

  业内人士预计,在可见的未来,共享办公智能化将成为这一行业的重要趋势。这也反过来告诉相关企业,在办公智能化到来之前,要积极应变,拿出切实可行的措施来。而跟不上这一轮智能升级的共享办公服务企业,则极有可能将被淘汰掉。

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